ENCARGOS DO INQUILINO

Tramita na Câmara dos Deputados um projeto de alteração da Lei do Inquilinato, objetivando retirar um trecho da lei, que, na prática, tem permitido o repasse ao inquilino de parcelas  de atribuição do locador, segundo o autor do projeto.

Verifica-se que o atual art. 22, da lei 8245/91,  dispõe que o locador tem a obrigação de pagar os impostos, as taxas e o seguro contra incêndio, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

É esta ressalva, negritada, que o Projeto de Lei objetiva retirar, além de alterar outros dispositivos, que serão comentados posteriormente. 

Passo a dar alguns palpites na modificação proposta.

O Projeto não proíbe a transferência da obrigação (repasse contratual) do pagamento de impostos, taxas e seguro contra incêndio, para o locatário (inquilino). Apenas retira a chancela da lei à transferência do encargo.  Daí que, se o Projeto for aprovado, os locatários poderão questionar a validade do repasse, mas somente nas renovações e em novos contratos, pois não poderão fazê-lo nos vigentes que têm autorização legal.

À luz da natureza jurídica do contrato de aluguel, o inquilino tem direito à posse direta do imóvel, durante o período ajustado com o proprietário. Neste período, ele poderá usar e usufruir dos benefícios do imóvel, nos termos ajustados no contrato e em decorrência da lei .

Para a fruição dos direitos, a nossa lei atribui ao locatário a obrigação de pagar as despesas ordinárias da unidade alugada e as do condomínio, se houver, que incluem despesas com empregados, com água, luz, gás,  manutenção dos elevadores, bombas d’água, equipamentos elétricos etc, pois considera que todas são de interesse de quem usa o imóvel.

E, também, a lei atual admite que o locador transfira para o locatário a obrigação do pagamento dos impostos, taxas e seguro contra incêndio; é o que quase todos os contratos de locação preveem, com fundamento na ressalva acima negritada.

O Projeto pretende retirar aquela ressalva, mantendo a obrigação do locador em pagar os impostos, taxas e seguro contra incêndio, mas sem proibir a transferência da obrigação para o locatário.  

A proibição havia sido proposta em outro Projeto, apresentado em 2003,  que levou quase dez anos tramitando (devido ao “excesso” de trabalho dos parlamentares) até ser arquivado.   Então, a atual proposta pareceu-me apenas ética, pois pretende-se apenas retirar a autorização legal de uma transferência de encargo, que tem sido apontada como uma vantagem ilegítima concedida por eles, legisladores, ao locador...

Penso que, com relação aos tributos, para haver mais equilíbrio entre as partes, o pagamento das Taxas deveria ser obrigação do locatário, como medida de justiça, porque taxas de lixo, de iluminação pública, de incêndio e não sei mais o que, trazem benefícios ao morador do imóvel, naquele período de ocupação. A ele interessa desfrutar de um local seguro, limpo, iluminado etc.

Apenas o IPTU deveria ser de obrigação do locador.

Este é um desequilíbrio não enfocado pelo Projeto de Lei.  De fato, por que o locatário teria de pagar o imposto predial?  Se o IPTU não for pago, a Fazenda Pública poderá cobrar, em dívida ativa, do proprietário. O locador poderia, então, perder a propriedade em leilão, mas o locatário teria apenas de se mudar, se não puder exercer o direito de preferência.

Assim também, qual o motivo de se obrigar o locatário a pagar o seguro contra incêndio? Nenhum, porque apenas o locador será o beneficiário da indenização pelo eventual incêndio. Ele mesmo, o locatário, terá de assumir a perda de seus bens materiais se não tiver contrato de seguro para eles.  

No entanto, sem a proibição da transferência do encargo, os contratos de locação continuarão a não dar opção para o locatário, pois são de adesão em sua grande maioria. Ou ele aceita efetuar todas as despesas e pagamentos, ou não aceita.  

Portanto, na hipótese de colocarem o Projeto em pauta para discussão, é provável que haja uma reação à retirada da ressalva, pois a vontade política dos parlamentares já foi demonstrada no Projeto arquivado (acima referido) e, embora este novo Projeto não proponha a proibição da transferência da obrigação, dificilmente concordarão em deixar uma abertura para o locatário contestar.

De qualquer forma, proibida ou não, o locador sempre poderá aumentar o preço do aluguel, adicionando as parcelas do IPTU e do seguro.